【引语】“附带庭院”让人们拥有舒适的生活空间同时，也可以享受自然，是不少购买者的意向之选，一楼并对相邻绿地进行围合搭配销售就成了很多开发商的宣传优势，但对于该绿篱围合的庭院业主是否可以随意改造，近日，鸠江区人民法院审结了一起关于围合庭院的商品房销售合同纠纷。
【案情回顾】 2019年，原告李某、蒋某（夫妻关系）与被告芜湖某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告公司开发的某楼盘101室，同日，双方签订《关于特定空间的补充约定》，主要载明：1、与特定商品房毗邻的露台、相邻绿地（庭院）或空地等具有利用上的独立性、可以排他使用的空间或平台，由卖方自行统一区分并交由卖方指定的买方独自使用，其他买方不可撤销地同意并确认放弃此部分使用权，买方无需再另行征得其他全体买方的同意。指定买方对特定空间仅拥有使用权，不拥有所有权，且指定买方对特定空间的使用应当遵守国家以及地方的法律法规的规定。2、特定空间使用的注意事项：上述绿地（庭院）或毗邻户上方屋面（露台）由相应买方仅做景观用途之合理使用，但不得进行硬质隔离或搭设围改，不得侵犯他人合法权益。前述绿地（庭院）具体范围以卖方交付时绿植软隔离为界。不得随意改变绿地（庭院）功能，不得擅自搭建任何建筑或装置，不得擅自封闭，不得改变形状、大小、隔离方式、规划用途……两原告在该约定上签字捺印确认。后原告按约支付了购房款，被告向原告交付案涉房屋。原告接收房屋后，擅自对围合区域的绿篱进行破坏和拆除，加装栏杆，对院子进行大幅度的改造和硬化。2021年，区城管行政执法局作出致居民的一封信，载明“近一段时间以来，小区内出现部分业主擅自对房前屋后的绿化带进行损坏、并用建筑材料圈围，该行为已经涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定……现将有关事项告知如下：一、停止损坏公共绿化及其附属设施的行为……二、规范建设行为……三、本小区范围内实施上述违法行为的，必须立即停止施工，并由业主在三日内恢复原状；逾期未恢复原状的，相关执法部门将依法查处……”，随后，政府相关部门将包括案涉房屋前的庭院拆除。原告认为被告在前期销售房屋时，宣传购买一楼业主可以享有独立花园，房屋规划设计时被告并没有将一楼公共绿地设计为一楼的院子，但被告却擅自将公共绿地划归业主使用并以此作为卖点增加售房价格，属于违规操作，案涉房屋的院子被政府部门强制拆除致无法使用系因被告的过错导致，被告的行为已构成虚假宣传、合同欺诈，为了维护权益，诉至法院要求被告赔偿相关损失。
【裁判结果】法院经审理认为，原、被告双方签订《关于特定空间的补充约定》载明：案涉相邻绿地（庭院），由卖方（被告）区分并交由买方(原告)独自使用。上述绿地（庭院）或毗邻户上方屋面（露台）由相应买方仅做景观用途之合理使用，但不得进行硬质隔离或搭设围改，不得随意改变绿地（庭院）功能，不得擅自搭建任何建筑或装置，不得侵犯他人合法权益等。本案中，原告在使用案涉绿地（庭院）过程中，违反双方签订的《关于特定空间的补充约定》的约定，擅自对案涉绿地（庭院）的绿化带进行损坏、并用建筑材料圈围，政府相关部门将包括案涉房屋前的庭院拆除。显然，原告的庭院被政府城管部门拆除是原告自身的过错，与被告无关，原告主张被告赔偿损失法院不予支持。
【法条链接】《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百零九条 【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
【法官心语】依法成立的合同受法律保护，当事人应均应按约行使合同权利，并应按约和诚实信用原则全面履行合同义务。一楼业主虽然对搭配销售的绿篱围合庭院具有使用权，但该权利并非完全排他的或者不受限制的，更不能违规改造影响其功能，进而影响到小区的公共利益或其他业主的合法权益。
