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关于层高不足的商品房买卖合同纠纷案件调研

来源:弋江区法院    浏览:1083次    发布日期: 2018-03-02

随着市场经济的发展,商品房买卖合同纠纷案件呈日益上升态势,因层高不足而引起的商品房买卖合同纠纷,尤其是商铺买卖合同纠纷案件,因商铺价格较高,双方矛盾难以调和,成为人民法院审理的难点。弋江区法院2017年审结因层高不足引发的商品房买卖合同纠纷46件,全部为判决结案,25件案件上诉,其余案件也是因为原告(购房者)保留了诉权而未上诉。为何案结事不了,现做如下分析:

一、案件分析

1、涉案商品房均为商铺

住宅的商品房开发已日益成熟,普通商品房买卖合同标注层高,复式公寓的买卖合同也均标注上下两层各有多少面积、层高多少,一般不会产生层高缩水问题。但是商铺则不同,如果商铺可以分割成两层,则能够满足经营户在上层堆货或上面住人、下面经营之用途,上层具有较强的使用价值,故“一拖二或层高足够分割成两层的商铺深受商铺投资者的欢迎。我院审结的46件案件也均为商铺。

2、案件集中在某商圈

2017年我院审结商品房买卖合同纠纷案件640件,集中于五个大型的小区,但别的商品房买卖合同纠纷或因迟延交付,或因商品房质量等引发,仅这46件案件系因层高缩水引起,集中为某商圈一期楼盘。

3、原告均为商铺购房者,抱团诉讼

现代科技的发展,微信群、QQ群的建立,甚至有的小区购房者群是某装潢公司为了推销装潢将购房者集中于一个微信群,购房者很容易互通信息,为了节省费用,往往推举几个维权意识较强的购房者代为主张权利。该46件案件购房者抱团诉讼,共同出资委托诉讼代理人,共同起诉、共同上访。

二、原因分析

1、宣传广告明确而具体

涉案商铺的开发商发布的宣传广告中载明:“5.4米大挑空,买一铺得两铺,花一层的价钱,买两层商铺”。该宣传广告使买房者对所购商铺产生层高为5.4米的合理期待。

2、现实与期待反差较大

购房者收铺后发现不仅层高不足5.4米,且承重梁、消防管道、上下水管布局不合理,也占据一定的空间,现实与广告宣传有很大落差。

三、我院的审理经过

1、原告的诉求

46位购房者诉求均为判令开发商赔偿涉案两层商铺的价值、年租金收益,并申请对层高进行鉴定,对第二层商铺的市场价格和年租金收益进行价值评估。

2、被告的辩解

开发商坚持认为:双方的合同并没有5.4米层高的约定,商铺内消防管道等设计符合国家标准,并经相关部门验收合格,案涉广告宣传为要约邀请,而非要约,原告未举证证明被告按两层商铺的价格出售一层商铺。

3、鉴定结论

对于涉讼商铺层高,虽然所有购房者均申请了鉴定,但在规定的期限内,46位购房者经协商后,仅预交8户的鉴定费,对未交鉴定费的视为其撤回鉴定申请。经鉴定,预交鉴定费的8户购房者所涉商铺层高不一,2户达标、2户为2户为5.1米、2户为5.2米、2户为5.3米。

对涉案商铺在满足层高5.4米且能够分隔成正常使用的两层商铺前提下的第二层商铺的市场价格和年租金收益的价值评估,随机摇号确定的评估机构认为:无法对涉案商铺在满足层高5.4米且能够分隔成正常营业使用的两层商铺前提下的第二层商铺的市场价格或年租金收益进行价值评估,理由为:一、该房现状并未分隔成两层,分隔成两层且能正常经营属于虚拟状态,且不宜模拟并无法界定正常营业使用范畴;二,房地产评估规范规定,必须在合法原则的前提下对房地产进行评估,若该房地产评估为两层,不具合法性,不宜评估。

4.判决

本院认为:商业广告为要约邀请,但商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。开发商在前期销售房屋时的商业广告对商铺层高5.4米所做的说明明确具体,应视为要约。经鉴定6户商铺层高不足5.4米,开发商应赔偿该6户购房者因层高不足而造成的损失。考虑到层高不足只是使房屋的使用空间受到影响而非完全丧失,且使用空间减少与房屋使用面积减少不能等同视之,又因无法通过鉴定程序确定具体金额,分别酌定开发商赔偿1万至4.5万不等的数额。因涉讼房屋为商业经营性用房,双方未在《商品房买卖合同》中约定涉讼商铺为两层,且商业广告中亦载明为一层商铺。房屋内的消防管道及桥架等系由设计单位依照法律规定设计、安装且经过了有关消防等部门的审查及验收,并系建筑物必要附属设施,每个商铺的购房者对以上公共设施安装时,都应该提供必要的便利和空间,且设立室内消防设施是对公共消防安全的保障,亦是对原告私有财产安全的保障。基于对公共利益的需求及个人受益角度,原告对该消防管道等设施的设置应负有一定的容忍义务,故购房者据此要求开发商赔偿无事实与法律依据,不予支持。遂判决支持该6户购房者的部分诉求。驳回2户已鉴定层高为5.4米购房者的诉讼请求,驳回未鉴定的38户购房者诉讼请求,同时为未鉴定的36户购房者保留了诉权。宣判后,对于判决赔偿的判决,开发商提出上诉。其余40件案件19户购房者提出上诉,21户保留诉权的购房者呈观望状态。

四、相关法律问题分析

1、对层高的认识

根据《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》的规定,层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离;室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。也就是说,层高等于室内净高加楼板的厚度。老百姓理解的层高一般指室内净高,而鉴定机构却对层高有不同的认识,其所鉴定的层高要依靠专业的技术加专业的计算,不仅要测量楼板的厚度,还要将回廊等计算在内,导致同一栋楼房相邻的商铺层高鉴定结论差距很大。当事人虽对鉴定结论意见较大,但因没有能够证实鉴定机构存在使其鉴定结论失效情形的证据,法院只能以鉴定结论确定层高是否缩水。

2、因消防和下水管道引起的层高不足是否应获得赔偿

一种观念认为:开发商一房一卖,必然会将管道集中的房屋出售的价格较低,作为购房者,应当承担一定的容忍义务。另一种观点认为:不排斥购房者的容忍义务,但是如果所有的管道相较集中于商品房内,就超出了买受人合理容忍限度,开发商应给予买受人一定的补偿。且目前也无证据证实开发商在销售时对于管道集中的房屋有价格优惠。

3、对层高不足的判决赔偿标准

一种观念认为应当依据鉴定结论,结合开发商承诺的层高,判决不足部分一定数量单位赔偿一定数额的款项,但此种判决没有考虑买受人购买房屋面积不同,统一按层高进行赔偿,必然导致不公平。另一种观点认为应当根据买受人实际获得商品房空间的减少部分获得赔偿。这样的判决思路兼顾了买受人购买的面积也就是所投资的成本且容易操作,但对于层高缩水比例较大的购房者损失没有得到体现,故对于层高缩水的处理应当类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条,即对于空间减少3%以内的部分应当参照购房款给于一定数额的赔偿,对于空间减少超出3%的,应当双倍给予赔偿。

4、对层高严重缩水的购房者是否应赋予其合同解除权

房屋的使用主要在于空间,房屋的层高越高,通风、采光、保温性也较高,人在房内的舒适度也就越高,而商铺的层高越高,尤其是可以分割成两层的商铺,可谓差之毫厘谬之千里,层高缩水,必然导致商铺的使用价值大为降低,购房者无法实现其购房目的,因此对层高严重缩水的,应赋予购房者合同解除权。

五、建议

1、规范开发商的广告宣传

当前的商品房销售模式,开发商所销售的都是期房,购房者获取的房屋信息均来源于开发商的广告宣传,由于消息不对称,开发商吸引购房者,往往会在广告宣传上大做文章,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定:“商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。故开发商做出的明确而具体的要约邀请,应视为要约,也属商品房买卖合同的一部分,应当纳入不动产销售许可管理范畴,此举可有效禁止开发商的虚假宣传、夸大宣传。

2、增加净高为商品房买卖合同必要条款

如前所述,层高的概念较为复杂,需要专业的鉴定机构才能判断。一般购房者所关心的是房屋质量及空间大小,对层高的主要组成部分楼板的厚度并不关心,而鉴定楼板的厚度一般还需要进行破坏性鉴定,不仅影响上下邻里之间关系,鉴定费也是不菲的成本,故建议有关行政部门在商品房买卖指导合同中摒弃层高的概念,用净高来表述,以免产生不必要的买卖双方矛盾。
 
(作者:弋江区法院   任学影  编辑:朱蕾)