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以后行为否定之前的不履行合同的意思表示,不构成违约,依法不承担返还双倍定金的合同责任

日期:2018-09-14    作者:南陵县法院    阅读次数:    字体:[] [] []    保护视力色:       

20171012日,蔡某某与王某某签订了《房屋买卖合同》,合同主要内容为:1.蔡某某购买王某某所有的一套商品房;2.房屋价款51.8万元,定金1.5万元;3.2017年10月12日付定金1.5万元,过户当天付50万元,在王某某搬走且交清之前产生的物业费、水电费、煤气费等费用时付余款3000元;4.王某某在收到蔡某某51.5万元三十日内交付房屋。合同签订当日,蔡某某按约支付给王某某1.5万元定金。1021日左右,王某某明确向蔡某某表示案涉房屋不卖了。1023日晚上,蔡某某携带一份有税费由买卖双方各自承担内容的合同到王某某家让王某某签署,但王某某不同意。1025日,双方共同到南陵县市民服务中心办理房屋交易手续,但因税费承担问题,交易没有成功。

20171026日,蔡某某将王某某诉至法院,请求判决王某某双倍返还其购房定金3万元。王某某辩称,其确实收到了蔡某某购房定金1.5万元,但现仍然愿意将房屋卖给蔡某某。

法院审理后认为,《合同法》第115条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”由此可知,定金罚则的适用条件有:1.合同必须合法有效;2.存在违约行为;3.合同主要或直接目的不能实现;4.违约行为和合同主要或直接目的不能实现之间具有因果关系。本案中,案涉《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,且不损害他人合法权益,故合法有效。虽然在履行该合同过程中,王某某曾明确向蔡某某表示不出卖房屋,但是在1025日双方共同到南陵县市民服务中心办理房屋交易手续,这说明王某某以自己的行为否定了之前不出卖房屋的意思表示;同时,庭审时,王某某始终表示继续愿意将房屋出卖给蔡某某。所以,蔡某某主张的王某某反悔不愿意出卖房屋的违约行为并不存在,本案无法适用定金罚则。故对蔡某某要求王某某返还定金的诉讼请求,法院不予支持。

本案纠纷的起因,实际上就是蔡某某和王某某双方对房屋交易税费承担问题达不成一致意见。《合同法》第61条规定:“合同生效后,当事人对质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。” 如果蔡某某仍然要求继续交易,那么双方可就税费承担问题另行协商处理或按交易习惯确定。

作者:南陵县法院 宋代友 编辑:朱蕾

 

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