2019年度芜湖市房地产审判白皮书

住房问题涉及人民群众的切身利益，房地产是重要的民生资源，房地产业是国民经济的支柱产业，与人民群众的生产生活息息相关，依法妥善审理房地产案件是民生工程的重要内容之一。党的十九大报告中明确提出，要“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。近年来，随着经济形势的发展，与房地产相关的工程质量、逾期交房、逾期办证等纠纷逐年上升，为提升人民群众关于房地产纠纷的法律意识，规范房地产企业经营活动，打击不法工程施工行为，切实预防和化解房地产纠纷，实现司法裁判效果和社会效果的统一。芜湖中院出台房地产审判白皮书，重点介绍和分析2019年芜湖法院审理房地产案件纠纷情况。

本白皮书在立足于当前审判实践的基础上充分挖掘司法数据资源，集中对2019年全市各类主要房地产纠纷案件进行统计分析，梳理当前我市房地产市场存在的突出问题，并选取了部分两级法院裁判的典型案例，供社会公众参考，以期能更好地维护市场主体的合法权益，促进房地产市场持续健康发展。

一、全市法院房地产审判基本情况

（一）案件数量呈现上升趋势

2019年，全市法院受理一、二审房地产纠纷案件4296件（其中受理一审案件3683件、二审案件613件），比上年增加313件，同比上升7.9%。其中，房屋租赁合同纠纷数量增长最快，由2018年的1026件增长至1206件，增长率高达17.5%；其次是房屋买卖合同纠纷，由2018年的790件增长到2019年920件，增长率高达16.5%，建设工程合同纠纷数量也在呈现上升趋势，由2018年的1386件增长至1538件，增长率为11.0%。房屋拆迁安置补偿合同纠纷和装饰装修合同纠纷虽然数量较小，但是增长幅度很大。

图一：近两年全市法院各类型房地产案件数量变化图（单位：件）

在审理房地产案件过程中，芜湖中院针对房地产审理过程中经常出现的问题，通过召开房地产审判工作会议，进一步对当时的房地产市场发出了关于招投标过程中及土地出让过程中的不规范行为的司法建议以及对房地产登记备案过程中不规范行为的司法建议，通过司法建议的形式，进一步规范了市场，引导行为主体合法规范从事相关活动，进一步提高了案件审理效率及减少了违法行为的产生。

（二）案件调撤率占比较大

相较于往年，2019年全市法院一审案件结案方式中，最突出的变化在于以调解、撤诉方式结案的案件占比高达40.8%，同以判决方式结案的案件占比相当。主要原因在于房屋买卖类纠纷收案的大幅度增长，这两种类型案件一般基本事实相对固定且容易查清，因而在诉讼中调解、撤诉的工作基础较好。另一方面，这类案件群体性纠纷多发，一旦能在个案中成功突破达成和解，往往具有很强的示范效应，法院能够籍此实现批量案件的调解或撤诉。

图二：2019年全市法院一审案件结案方式占比图

（三）案件类型相对集中

全市法院受理的房地产案件类型主要集中于房屋租赁合同纠纷、建设工程类纠纷、房屋买卖合同纠纷。从2019年全市法院受理的一审房地产纠纷案件看，房屋租赁合同纠纷1206件，建设工程类纠纷1022件，房屋买卖合同纠纷920件，占比分别为32.7%、27.7%、25.0%，合计占受理的一审房地产纠纷案件总数的85.4%。其他如商品房预售合同纠纷、房屋拆迁安置补偿合同纠纷、建设用地使用权纠纷、合资合作开发房地产纠纷所占比例相对比较低。

图三：2019年全市法院各类型一审房地产纠纷占比情况图

所占比例最高的房屋租赁合同纠纷主要涉及民房租赁、公房租赁（包括军产租赁）、商铺租赁等多种类型。其中占据较大比例的为商铺租赁纠纷，包括单个独立商铺纠纷和大型专业市场的小产权商铺纠纷，后者所涉法律关系复杂、主体众多，随着市场情况的变化，容易引发群体性纠纷；建设工程类纠纷主要包括工程款结算、工程违约、工程质量等纠纷，这类纠纷居高不下的原因在于建设工程领域主体行为的不规范；房屋买卖合同纠纷中，基本是因二手房买卖所引发的纠纷，二手房买卖纠纷类型呈现多元化的特点，纠纷通常出现在房产交易的各个环节，包括拒不履行、迟延履行、贷款审批不通过、一房数卖、借名买房、处分共有房产、产权证办理等。近年来，由于互联网电商经济的冲击，实体商场经营情况不佳，对外招租困难，商场无法盘活，引发新类型纠纷案件增多。

（四）案件新类型不断出现

在精装房成为房地产企业开发的趋势的情况下及商品房销售呈现下行趋势，精装房买卖纠纷呈现愈来愈多的现象。部分商品房开发企业为了合同备案的需要，在精装房的备案中将毛坯房价格和装修价格区分开来，但是在商品房预售合同中，并未对消费者说明该情况，只是将整体精装房的价格告知消费者，导致消费者在签订正式合同后知晓毛坯房的价格后无法接受，而出现的解除商品房预售合同纠纷的情况出现。近几年来，我市房价大幅攀升，政府为调控其中非理性的成分，出台了一系列措施，其中包括对开发商报送的备案价进行指导性监管。在周边楼盘售卖价格相对高昂的情形下，备案价较低的开发商试图以其他方式来规避监管，努力使其开发的商品房能够卖上一个好价格。比如开发商为规避政府监管的商品房备案价，在销售过程中以高价捆绑销售的形式搭售车位使用权。在二手房买卖合同纠纷中，当事人就尚在建造的或是尚未取得产权证的安置房屋签订的房屋买卖合同的效力，夫妻一方代另一方出售房屋并在买卖合同上签字的效力认定，夫妻另一方事后不予追认且也无证据证实其对出售房屋知情的情况下如何处理，溢价损失或贬值损失的认定等；在租赁合同纠纷中，对于出租人要求承租人恢复原状的诉讼请求在双方签订的合同中对房屋原状无明确约定时如何予以支持，签订虚假租赁合同滥用“买卖不破租赁”原则的认定，不符合约定解除或法定解除事由时租赁合同实际解除的认定，产权式商铺租赁中的法律关系认定等。此外，如涉房地产的执行异议之诉、第三人撤销之诉等新类型案件也在不断涌现。

（五）建工领域中新情况、新问题不断出现

房地产纠纷案件通常所涉利益群体较多，其间法律关系往往较为复杂，在建设工程合同纠纷案件中表现尤为明显。从建设工程的承包方式上看，有承包、转包、分包、挂靠等多种方式，涉及到发包方、承包方、分包方、转包方、挂靠企业、挂靠个人、劳动者等多方主体之间的关系，他们之间所订立的合同不仅性质多样化，而且多数属于违反法律强制性规定的无效合同，无疑加大了对法律关系认定及案件审理的难度。根据最新法律解释的规定，行使工程价款优先受偿权的主体为“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”，据此，与发包人无合同关系的分包人、实际施工人（转承包人、违法分包承包人、挂靠人等），不享有工程价款的优先受偿权。而在以往的建设工程案件中，对工程价款优先受偿权的主体并未做限制，即不论是承包人，还是分包人、实际施工人均可主张工程价款优先受偿权。根据建设工程司法解释一第1条的规定，挂靠人属于实际施工人范围。同时在司法解释一、二中，均规定实际施工人可以直接向发包人主张权利，发包人在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。但现行裁判观点，挂靠人不能依据司法解释一第26条和司法解释二第24条的规定，要求发包人在欠付工程价款范围内对其承担责任，其理由为该两条规定只适用于转包和非法分包，不适用于挂靠情形，但对该两条中的“实际施工人”是否包括挂靠人，并未作出说明，致使实践中对该两条的适用并不统一，甚至相同法院作出相反的判决。另外关于欠付工程价款的查明及工期损失的鉴定等都存在法律和实践审理中的新疑点和难点。

（六）行政机关及国有企业作为当事人在建工领域中占比较大

自从调整受理一审案件标的额以后，中院在审理的一审案件均为标的额较大的案件。据统计，在芜湖中院受理的一审案件中，政府及国有企业作为案件当事人的比例就高达50%以上。且此类案件具有审理周期长，案件关系异常复杂，工程款数额难以认定，从而给认定合同效力、责任承担造成很大的困难。以政府投资和以政府投资为主的建设项目，在施工合同中均约定有审计条款。在具体的操作中，有的强制性将审计结果作为工程价款结算的依据，并以此作为不向施工方支付工程价款的理由；有的在施工方提交工程结算书后，不及时组织进行审计，有的还要进行二次审计，拖延工程结算时间，不当加剧施工企业的资金困境，进而影响到对材料、设备供应商以及劳务企业款项的及时支付，从而引发大量纠纷，影响到社会稳定。另外，按审增（减）额支付审计咨询费用的规定，存在诱发不合理核减工程造价的风险，人为导致施工企业与建设方的矛盾。在审理过程中，即使相对方因为法院的协调，对其民事权益作出较大让步情形下，行政机关或国有公司也因不愿承担所谓的责任风险为由，不接受法院调解，在法院的一审判决作出后，还会上诉甚至申诉，以示其穷尽所有救济手段，耗费司法资源，损害政府诚信形象。

（七）司法建议的规范作用增强

近一年来，芜湖中院在审理房地产案件中发出了关于招投标过程中及土地出让过程中的不规范行为进行司法建议以及对房地产登记备案过程中不规范行为的司法建议，通过发出司法建议的形式，进一步规范了市场，引导行为主体合法规范从事相关活动，进一步提高了案件审理效率及减少了违法行为的产生。同时，针对建设工程案件工程造价鉴定的期限及鉴定机构的选择等问题，芜湖中院民四庭进一步配合相关机构提供了工程造价鉴定改进的意见，减少了鉴定过程中的拖延及扯皮现象，进一步提高了审判效率，维护了当事人的合法权益，对农民工工资发放及维护社会稳定具有重要作用。

二、房地产审判中折射的相关问题及成因分析

房地产纠纷产生的原因复杂多样，既有来自政府层面的政策调控因素，也与行政主管部门对建筑房地产市场的监管不到位、市场参与主体行为不规范有关，还与政府部门、房地产开发企业、建筑施工企业、购房者、承租人以及社会中介机构等相关市场参与主体的法制意识不强以及法律法规不健全等因素有关。

（一）政策导向对纠纷类型影响明显

政策调控直接影响房地产市场主体的交易意愿，进而影响房地产纠纷案件数量波动及种类变化。如金融政策趋紧，开发商和建筑施工企业融资渠道受限、融资成本增加，开发商一旦无力支付工程款，建筑施工企业一旦无力支付建材款和工人工资，都会引发建设工程施工合同纠纷及相关案件。尤其在房屋买卖市场中表现最为突出，当政策目标确定为去库存时，因税收、金融信贷、户籍限制的取消等各种利好因素的叠加，致使住房潜在性、投资性、投机性需求得以提前释放，购房人买房意愿增强，供需矛盾突出，卖方违约频现；而在政府限购限贷期间，因金融信贷政策收紧、户籍限制、首付款提高以及房价上涨预期中断等多种利空因素的叠加，明显抑制了投资、投机性需求，市场重新陷入观望状态，购房人买房意愿减弱，买方违约不断。

（二）市场行情对购房者的心理影响明显

从一手房纠纷数量下降的情况来看，在商品房市场行情不好的时候，购房者的购房的欲望降低，购房者的心理受到市场行情的影响较大。一方面，之前很多通过炒房来投资的人们，不得不考虑其他的投资途径，另一方面，因为整体房市的不景气，一些有刚需的人也在对市场行情进行盲目预测，认为房价还能继续下降，在此种情况下也开始犹豫并且持观望态度，希望在一个合理的价位上购买属于自己的房子。购房者的从众心理进一步导致了市场行情出现“寒冬”。另外，我国一直在推进城镇化过程。从棚户区改造到如今的乡村社区改造，房屋拆迁安置补偿案件增多，很多人因为拆迁，能够分配一套两套住房，原本的购房需求就被解决了，也就不再需要购买商品房，这些也影响了市场行情，进一步影响了购房者的心理。

（三）行政部门行为违规、监管不力

一是表现在违法违规出让土地。如因政府部门违法违规进行毛地出让，甚至将登记在他人名下的国有土地使用权再行转让，上述违规行为极易导致纠纷的发生。二是表现在对建筑市场存在监管不严、查处缺位的问题。如在建设工程合同纠纷案件的审理过程中，我们发现，虚假招标及围标串标等现象频发，除与市场主体规则意识淡薄有关，更与招投标管理机构的监管不严、监管缺位有关。此外，相关行政主管部门在对违法分包、转包等行为引发的农民工工资给付、工程款支付等问题进行协调时，很少对违法分包、转包等违法行为进行处理，也导致相应规范不能落到实处，形同一纸空文，违法成本极低。三是表现在政府作为建设方时未能依法、依约及时对工程造价进行审计，并向施工方支付工程进度款，施工企业和实际施工人的工程款以及农民工工资等的合法权益得不到及时保障，进而引发连锁反应，导致工程各方参与主体之间的纠纷频发。

（四）市场参与主体行为不规范、法律意识淡薄

一是招投标中违法行为较为普遍。如招标人与投标人在招投标前就投标价格、投标方案乃至工程价款等实质性内容进行磋商甚至私签协议等违法违规现象较为普遍，违背了招投标制度的设立初衷。二是挂靠、借用资质、层层转包、违法分包等违法行为屡禁不绝。近年，我院审理的建设工程施工合同纠纷案件中，基本都有实际施工人的参与。实际施工人既是建筑市场无序发展的产物，也是导致建筑工程质量得不到保障的重要因素之一。三是因房价短期迅猛上涨引发的市场投机、欺诈以及违约行为不断增多。一些开发商为获取更大利益，捂盘惜售、捆绑销售，甚至利用市场信息不对称与中介机构联手炒卖房号、哄抬房价。而在二手房交易市场，因房价上涨幅度远超违约成本，出卖人为获取更大利益，一房二卖甚至多卖、变相抬价等违约行为增多。部分中介机构亦因此发布虚假售房信息，与开发商、广告经营者、网络媒体等联手哄抬房价，利用格式文本排除买受人的合法权利，规避己方法定义务等。

（五）法律规范滞后引发行为预期不明

当前，我国房地产行业法律法规体系已较为完备，包括《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》以及最高人民法院为审理房地产纠纷出台的各类司法解释等。但上述规范的出台时间较早，已不能完全应对房地产审判实践中出现的新情况、新问题，尤其是滞后于宏观调控下房地产业发展的新形势，此外，房地产审判的专业性、人员编制不足、审判人员流动频繁等客观因素也制约和影响了案件质效的提高，导致审判实践中裁判尺度不一和同案不同判现象的频繁发生。上述情形的高发，使得房地产市场参与主体对其行为的合法性、合理性预期不明，相应的评价亦失去了标准的唯一性。

三、房地产审判的工作思路和打算

房地产市场变化对法院案件受理数量、案件类型、裁判尺度、司法政策有着直接影响，要根据房地产市场的变化，及时调整审理思路。

（一）积极主动作为，保障政策落实

房地产案件不仅法律关系复杂，政策性也很强。在房地产案件的审理过程中，人民法院不仅要严格执行法律、行政法规和司法解释，也要充分掌握中央及地方房地产政策的出台背景和具体规定，以政策精神为指引，依法妥善处理因限购限贷以及因规避政策引发的借名买房、以房抵债、阴阳合同等纠纷，将政策精神与法律要求融会贯通并切实贯彻到房地产审判中。要密切关注国家政策的变化，根据房地产市场的新情况和新问题，做好分析研判工作，市中院要充分利用好房地产案件审判长联席会议制度，指导全市法院依法妥善处理各类房地产纠纷。对实务界普遍关注的鉴定和拖延诉讼等问题，要采取适当措施予以规制。

（二）强化行政部门的监管及法律意识

全市法院要主动加强与相关行政主管部门及相关行业协会等的沟通交流，建议相关主管和监管部门加强监督指导力度，严格工程招标过程中投标人的资质审查，依法依规查处违法分包、转包及施工行为。积极引导施工方在施工合同中对工程款支付做详细约定，避免约定不明或者有歧义的情况发生，实时监督工程款支付情况及用途。针对行政主管部门未能严格依照《建筑法》及建筑施工企业资质与管理的行政法规规定，在招投标、工程施工等过程中，对施工企业的进行监管的情况给予合理建议和意见。

（三）把握审理原则，妥善审理案件

一是保障民生和促进发展并重。在案件审理中既要注重维护个体购房户、小业主等弱势群体的合法权益，保护群众的基本居住权，也要注意维护房地产开发企业、建筑施工企业等的合法权益，促进企业发展，进而推动房地产市场健康有序发展。二是促进交易与规范行为并重。要严格依据法律、行政法规确认合同效力，不轻易否定合同效力，维护交易安全。准确处理合同无效后的责任划分，对人工、材料等已经物化的建设工程施工合同纠纷类案件，要根据工程竣工验收、工人工资支付等情况妥善作出处理。三是坚持依法依规与诚实信用原则相结合。严格规制一房多卖、重复抵押、虚假按揭等违法和违背诚实信用原则的行为，防止当事人从违法违约行为中获益，强化当事人的诚信守约意识。四是注重总结提炼审判经验，不断提升司法能力和水平。针对审判中出现的新问题，展开跟踪调研形成调研报告并指导审判实践 。梳理审判思路和审判要点 ，归纳裁判规则和方法，提升商品房销售案件的审理水平。

（四）加大调解力度，纠纷多元化解

一是加大对房地产类案件调解力度。积极引导当事人诉前调解，加强与人民调解、行政调解的程序对接，努力将矛盾纠纷化解在诉前；对于已经进入诉讼程序的房地产案件，要根据案件类型特点、当事人心理变化等情况，适时进行调解；对于涉案人数较多、可能引发群体性事件的案件等，要着重调解、努力促成和解。二是构建纠纷多元化解机制。针对房地产纠纷涉及人数众多、影响面广的特点，要加强与国土、规划、住建、房管、工商、物价等部门的沟通联系，共同排查房地产矛盾纠纷，打造多层次、全方位的房地产纠纷联动化解机制，落实稳控措施，维护大局稳定。三是推动政府主管部门发挥职能作用。将在房地产审判中发现的一些突出问题，通过走访座谈、司法建议等方式，建议政府主管部门从行业准入、资质等级、工程质量、规范管理等薄弱环节入手，加大准入及监管力度，推动建筑房地产市场规范有序发展。此外，要发挥居委会、业委会等的桥梁纽带作用，及时介入房屋买卖、租赁等纠纷的化解，防范类似纠纷的发生。

（五）加强沟通指导，统一裁判尺度

市中院要加强对下级法院的业务指导，注重对发回、改判案件的总结，及时沟通发改案件审理思路，防止同类型案件被再次发回或改判。针对房地产审判工作中出现的疑难复杂问题和新类型案件，进行要素式梳理，及时展开跟踪调研，认真研究应对之策，把符合审判规律、具有指导意义的审判经验转化为理论成果，更好地服务于审判实践。适时发布房地产典型案例，通过充分的沟通交流和业务指导，统一全市法院房地产案件裁判尺度，维护司法权威。

附件

全市法院2019年度房地产审判六大案例

案例一：陶某某与凌某某、邹某某房屋买卖合同纠纷案

案例二：某市投资有限公司诉汪某某房屋租赁合同纠纷一案

案例三：桂某某与某市电力维修工程有限责任公司（以下简称某电力公司）、第三人某建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷案

案例四：韩某诉蔡某合同纠纷案

案例五：某商品家具城与某商贸公司房屋租赁合同纠纷案

案例六：梁某与温州某公司、黄某建设工程施工合同纠纷案件

典型案例：

案例一

1、邹某某、陶某某与凌某某房屋买卖合同纠纷

邹某某、陶某某系夫妻关系。2002年3月8日，邹某某代陶某某与某市某区征地安置事务所签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定拆除陶某某位于某市某区莲塘牌坊队的房屋（40.75㎡＋3.75㎡），安置位于某区某小区88㎡房屋一套，安置房价值79200元，被拆迁房屋拆迁补偿款合计41359元，取得安置房需补交购房款。同年3月15日，被告邹某某向凌某某出具《证明》一份，内容为陶某某户将回迁房转让给凌某某，凌某某付转让费5000元，陶某某户共收凌某某46359元。凌某某受让上述安置房屋后随即将该房转让给其妹妹凌某。2003年2月12日，凌某与某区拆迁安置建设住宅区领导组签订《某一期拆迁安置补充协议》，约定安置房确定为某区某小区5幢2单元501室（面积为84.62㎡，配套架空层17.82㎡），补缴购房款45119.01元。后凌某持陶某某户拆迁资料（拆迁补偿协议及住宅现场调查表、入住通知等原件）办理了补缴购房款及安置房接收手续，并一直居住、使用该房至今。陶某某、邹某某于2019年4月4日办理了上述安置房的产权证，产权登记为陶某某、邹某某共同共有。凌某某要求邹某某、陶某某协助办理涉案房屋的产权过户手续，未果，遂成讼。一审法院认为，邹某某2002年3月15日将陶某某户回迁房有偿转让给凌某某属实，该转让是双方在平等基础上经充分协商达成的一致意见，合法、有效，对双方均有约束力

陶某某、邹某某系夫妻关系，邹某某将回迁房转让给凌某某距今已有16年之久，在此期间，陶某某从未向凌某某提出过异议，且取得回迁房需补交购房款45119.01元，45119.01元在2003年对普通家庭来说应是不小的开支，陶某某对自家有无补交购房款不可能不知情，故陶某某辩称其对案涉回迁房转让一事一直不知情，显然有违常理，一审法院不予采信。应认定陶某某对邹某某将回迁房转让给凌某某一事是知情并认可的。

凌某某基于有效转让合同享有要求陶某某、邹某某履行合同义务或承担违约责任的债权。现陶某某、邹某某履行合同义务并无事实或法律上障碍，凌某某诉请判令陶某某、邹某某协助凌某某办理涉案房屋产权过户手续，合法、有据，应予支持。故判决：邹某某、陶某某于判决生效后十日内协助原告凌某某办理位于某市某区某小区5号楼2单元501室（含501配套架空层）的产权过户手续，将该房过户至凌某某名下，相关费用由凌某某承担。

二审认为：本案主要的争议焦点是涉案房屋是否出售给了凌某某，以及陶某某对涉案房屋出售情况是否知情。对此，二审法院院具体分析如下：

一、从陶某某户的拆迁协议可以看出，原被拆房屋的拆迁补偿款为41359元，该款不足以支付回迁房的价款，因此依据该协议，陶某某户如想获得回迁房还需补交相关款项。2002年3月15日邹某某签字的《证明》中明确记载“房屋拆迁款41359元。回迁房转让给凌某某户，凌某某付转让费5000元，陶某某户共收人民币肆万陆仟叁佰伍拾玖元整。” 2003年2月11日莲塘村通知陶某某户办理拿钥匙补款手续，要求陶某某户补房款及物业配套费45119.01元。2003年2月12日《某一期拆迁安置补充协议》载明陶某某户安置房确定为某小区第5幢2单元501室（即本案争议房屋），陶某某户应付45119.01元。2003年2月13日收款收据显示凌某某代陶某某户缴纳现金45119.01元。上述证据相互印证，能够形成完整的证据链，足以证明凌某某与邹某某达成转让房屋的一致意思表示，凌某某支付邹某某46359元，并替陶某某户补交了45119.01元用以获得涉案房屋，故陶某某称凌某某获得涉案房屋仅支付了5000元及涉案房屋并未出售给凌某某与事实不符，本院不予采纳。  

二、关于陶某某对涉案房屋出售给凌某某是否知情，邹某某是否构成无权处分的问题。首先，陶某某上诉称因其不识字，故委托邹某某办理拆迁事宜，足以证明陶某某对于房屋拆迁系明知的，而房屋拆迁对于家庭来说是一件大事，陶某某委托邹某某办理后即不管不问不符合常理。其次，需要获得涉案回迁房，陶某某户不仅得不到房屋的拆迁补偿款41359元，还需补交4万余元，这笔补交费用在当时不是一笔小数，陶某某称其不知请亦不符合常理。最后，陶某某二审提供的证据不能证明其与邹某某离婚时将涉案房屋约定归陶某某所有，且凌某某的妹妹凌某在涉案房屋中居住了十六年有余，凌某某与陶某某的儿子又是同事关系，陶某某明知房屋被他人占用，却从未主张权利亦不符合常理。关于陶某某上诉称涉案房屋仅是出租给凌某某而非出售的上诉意见，因陶某某无证据证明双方签订或达成了口头租赁协议，以及房屋租期及租金是如何约定，且陶某某也无证据证明凌某某支付了租金，而允许他人入住十余年而不收租金亦不符合常理，故其该点上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上，陶某某称其对涉案房屋出售给凌某某不知情的上诉理由不能成立，本院不予采纳。故二审法院维持原判。

典型意义：近年来，在我院审理的房屋买卖合同纠纷中，因购买拆迁安置房而产生的纠纷占了很大的比例。产生上述情况的原因，一是拆迁安置房在出售时尚不具备办证条件，房屋出售后多年无法办理过户手续。随着近年来房价的大幅上涨，待房屋能办证时，房价往往已增至原先的数倍，故而导致卖房人反悔不愿意继续履行房屋买卖合同，协助买房人办理产权过户手续。二是被拆迁安置房的原权属情况较为复杂，被拆迁人往往不止一个，而买房人因不了解原房屋产权情况，往往只与部分被拆迁人签署了买卖协议，该部分被拆迁人是否可以代表其他被拆人出售房屋，需要法院依据查明的事实予以综合判定。本案售房人陶某某以其不知情为由，主张其丈夫邹某某出售房屋的行为系无权代理，从而主张撤销房屋买卖协议，一、二审法院通过审理查明陶某某对房屋拆迁及出售事宜应当知晓，从而驳回了邹某某的诉请，有效维护了房产交易的稳定性，体现了合同的诚实信用原则！

案例二

2、某市投资有限公司诉汪某某房屋租赁合同纠纷一案

2010年1月11日，汪某某（乙方）与某建投（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方坐落于某安置小区44号商铺出租给乙方使用，房屋建筑面积约77.6㎡，租赁期限自2010年2月12日起至2013年2月11日止。2013年2月10日，双方续签《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2013年2月12日起至2014年2月11日止。上述《房屋租赁合同》签订后，某建投按照合同约定将案涉房屋交付给汪某某使用。2014年2月11日，合同约定的租赁期限到期后，双方至今未续签合同。汪某某持续占用房屋未继续支付租金。涉案房屋在本案受理前某建投已委托某投资公司进行管理。涉案房屋现由汪某某经营使用。一审判决：一、汪某某与某市某区建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2019年9月13日解除；二、汪某某于本判决生效之日起90日内将位于某市某区某安置小区44号门面房腾空并恢复原状后交付某市投资有限公司；三、汪某某在判决生效之日起90日内腾退房屋时，应按照37248元/年的标准向某市投资投资有限公司支付自2016年10月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；四、如汪某某超过判决生效之日起90日腾退房屋，在腾退房屋时除按照判决第三项确定的时间和标准向某市投资有限公司支付租金至90日腾退期限届满时止外，自逾期之日起还应按照48422元/年的标准支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止；五、驳回某市投资有限公司的其他诉讼请求。

 典型意义： 该案为房屋租赁系列案件，涉及数十户承租商户的合法权利，如果处理不当，可能会引起群体上访等不良后果。本案中，涉及承租人未按时缴纳租金的问题，也涉及出租人超过法定诉讼时效主张权利的问题，该案的判决既保护了出租人的权利，也依法保护了承租的的合法权利，取得了良好的社会效果。

案例三

3、桂某某与某市电力维修工程有限责任公司（以下简称某电力公司）、第三人某建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷案

某安置小区1#-12#楼10KV双回路供电线路架设工程由某市某建设投资有限公司建设，发包给某电力公司进行施工。2011年6月3日，某电力公司与某建设工程有限公司签订施工合同，由某电力公司将10千伏某安置小区线路钢管塔基础工程发包给某建设工程有限公司，某建设工程有限公司转包给桂某某实际施工。现该工程已竣工，某市某建设投资有限公司与某电力公司于2018年3月25日进行了结算审核。某电力公司现尚欠某建设工程有限公司工程款116801.52元及质保金20000元未付，该部分款项某建设工程有限公司亦未支付给桂某某。桂某某催要未果，遂请求法院判决由某电力公司直接支付其工程尾款及质保金共计136801.52元和利息。一审法院判决由某电力公司支付桂某某工程款及质保金共计136801.52元。

典型意义：桂某某作为案涉工程的实际施工人，有权向与其具有合同关系的某建设工程有限公司主张权利。经过庭审及调查，本案中某电力公司对欠付某建设工程有限公司工程款含质保金共计136801.52元，及某建设工程有限公司对欠付桂某某工程款含质保金136801.52元的事实均无异议，且某建设工程有限公司向法院明确表示同意由某电力公司将欠付的上述136801.52元直接支付给桂某某，从节约诉讼成本，避免造成当事人讼累的角度，法院对桂某某诉请电力公司支付其工程尾款及质保金136801.52元的诉讼请求予以支持。判决后各方均未上诉，某电力公司已主动履行，效果良好。

案例四

4、韩某诉蔡某合同纠纷案

韩某原系某区五号餐饮公馆（以下简称五号公馆）经营者。2017年7月20日，韩某（转让方）与蔡某（受让方）签订《某区五号餐饮公馆转让协议》（以下简称《转让协议》）一份，该协议约定：“转让方以人民币捌拾万元整的价格将某市某区五号餐饮公馆（包括所有装饰、装修、设备、设施、物品以及企业名称）转让给受让方。转让方应尽快完成清产核资工作，及时向受让方办理财产移交手续，并在此停止使用该企业名称。转让款已按要求分几次汇至韩旭本人账户。”上述协议签订后，五号公馆经营者更名为蔡某。韩某认为，双方签订的《转让协议》显失公平，且蔡某并未向韩某支付过任何款项，应予撤销。

五号公馆由某建设工程有限公司承包了室内装饰工程，该装饰工程决算价为7672292.51元。

韩某之子韩某某分别于2016年8月31日向蔡某丈夫钱某转账10125元，于2017年3月4日向钱某转账500000元，于2017年4月18日向钱某转账650000元，于2017年8月7日向钱某转账500000元。钱某分别于2016年11月10日向韩某某转账400000元，于2016年11月14日向韩某某转账23000元，于2016年11月12日转账100000元，于2017年2月10日转账300000元。

一审法院认为，涉案的五号公馆仅装修价值就高达760万余元，蔡某对这一事实也表示认可，但双方合同约定蔡某以80万元的低价即可从韩某处受让取得五号公馆所有装饰、装修、设备、设施、物品以及企业名称，此价格明显远低于市场价，且蔡某并未举证证明已向韩某支付80万元的转让价款。上述合同的签订显然违反公平、等价有偿原则。故韩某诉请撤销双方于2017年7月20日签订的《转让协议》，符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院判决：一、撤销韩某与蔡某于2017年7月20日签订的《转让协议》；二、蔡某于判决生效之日起十日内返还韩某五号公馆内的所有装饰、装修、设备、设施、物品等以及企业名称。

二审法院认为，韩某在本案中诉请主张撤销《转让协议》的主要理由是约定的转让价款80万元显著低于涉案五号公馆的财产价值，转让构成显失公平。而根据蔡某在本案二审中的陈述，其与韩某签订《转让协议》仅是为了变更工商登记的经营者，不涉及对五号公馆设施、设备等财产权进行处分，当时蔡某签订《转让协议》的真实意思表示就是为了更换五号公馆名义上的经营者，五号公馆在《转让协议》签订前后均属于案外人尹某、韩某某、钱某三人合伙所有，并非因《转让协议》的签订而归蔡某个人所有，蔡某只是代为经营管理。上述蔡某有关签订《转让协议》仅是为了变更工商登记的经营者、没有对五号公馆所有权进行处分以及不产生五号公馆财产权转移的自认内容，应对其产生约束力，这与韩某在一审庭审中陈述的其在签订《转让协议》时的内心真意（以为只是更换经营者）一致，故应据此认定双方在签订《转让协议》时的内心真意均不涉及五号公馆设施、设备等财产权的转让，该《转让协议》实质上是韩某与蔡某对自愿变更五号公馆工商登记经营者所达成的合意。综上所述，因《转让协议》不涉及五号公馆设施、设备等财产权的转让，故一审法院采信韩某的诉请主张，以五号公馆的财产价值远大于约定转让价款80万元作为判定标准，从而认定《转让协议》构成显失公平，显然不当，对此予以纠正。本案中，因韩某未能举证证明《转让协议》存在可撤销的法定情形，故其要求撤销《转让协议》的诉讼请求不能成立。相应的，因韩某现并非五号公馆工商登记的经营者，也未在本案中举证证明其对五号公馆及附属设施等享有何种物权，故其要求蔡某向其返还五号公馆内的所有装饰、装修、设备、设施等内容的诉请，缺乏事实与法律依据，亦不应予以支持。二审法院判决：一、撤销一审判决；二、驳回韩某的全部诉讼请求。

典型意义：法院在审理一方当事人以显失公平为由诉请要求撤销合同的案件时，除对合同文本的字面意思进行审查外，还应重点审查双方当事人签署合同时的内心真意。本案中，从合同文本的字面意思来看，一方是以80万元的转让价格受领另一方转让的价值近千万元的财产所有权及经营权，可能构成显失公平，一审法院即采用该裁判思路判决转让协议构成显失公平。而二审合议庭经仔细询问双方当事人，发现转让方并非转让标的物的物权人，受让方也不认为自己在转让协议签订后即享有标的物的物权，双方当事人当时签署转让协议仅是为了办理变更工商登记的经营者名称，实际并无转让财产权的意思表示。因此，通过对双方签署转让协议时的真实意思探究，我们可以了解到转让协议本身并不涉及财产权转让，自然不能以财产价值与转让价格差距过大为由判定构成显失公平，进而撤销了一审判决内容。二审合议庭没有机械理解合同文本字面意思，灵活探究当事人的内心真意，从而避免了错误判决的产生，是对合同法及民法总则相关法律条文的正确理解适用。

案例五

5、某商品家具城与某商贸公司房屋租赁合同纠纷案

某县某商贸有限公司系某县供销合作社联合社全资子公司，自2015年1月1日起受托管理和经营某县供销合作社联合社所有资产。2015年11月26日，某县供销合作社联合社通过某省产权交易所将其所有的某县供销合作社联合社大楼三层公开挂牌出租并发布公告。该公告第六条第（一）款第3项第（5）目规定：“竞租方承诺：在对承租标的进行装修时，保持一二三层通道畅通，不改变房屋主体结构，如对外立面改造、增扩设施、改造墙体等必须经出租方审查同意后方可施工，否则承担违约责任。”嗣后，某县某家具城竞得案涉楼层承租权。2015年12月28日，某商贸公司作为甲方与某家具城作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：出租标的为某县供销合作社联合社大楼三层，建筑面积1239.04㎡，租期自2016年3月28日至2019年3月27日，总价款719000元，履约保证金20000元。在价款支付要求方面，双方在合同第二条约定：“在签订本合同后5个工作日内，乙方一次性付清出租标的第一个合同年度租金（每一个合同年度租金为本合同约定3个合同年度租金的平均值），即人民币（大写）贰拾叁万玖仟陆百陆拾柒元整（￥239667元）；以后合同年度的租金在上一个合同年度结束前1个月内，由乙方支付至甲方指定账户，先付租金后使用，否则甲方可单方解除本合同。”合同第五条第（二）款“乙方的承诺”第3项约定内容与挂牌出租公告第六条第（一）款第3项第（5）目规定一致。关于违约责任，双方约定：“1、乙方未按本合同第二条约定支付租金时，甲方有权单方解除本合同并要求乙方向甲方按本合同约定的履约保证金金额支付违约金，给甲方造成损失的，还应承担赔偿责任……8、本合同对双方违约行为作出约定的，按其约定执行，未约定的按以下方式处理：由于一方的过失造成本合同不能履行或不能完全履行时，由有过失的一方承担违约责任；如属双方过失，根据实际情况，由双方分别承担各自应付的违约责任。”关于合同的解除、变更、终止，双方约定：“1、本合同经甲乙双方协商一致，可以解除、变更或者终止本合同。2、本合同如果发生解除、变更或终止情况之一的，均应采用书面形式，并报某省长江产权交易所备案。”关于争议的解决方式，双方约定：“本合同争议处理过程中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的差旅费、调查取证费、诉讼费、仲裁费、律师费等全部费用。”合同签订后，某家具城依约交纳履约保证金及第一个合同年度租金。2016年1月5日，某商贸公司作为甲方（出租方）与某家具城作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同补充协议》，载明：“甲方与乙方约定位于一层与二层之间楼梯墙体广告位由二层和三层承租方共享，具体分配由某县供销合作社联合社协调分配……”2018年3月25日，某家具城自案涉房屋内腾退。2018年5月，某家具城经营者李某向某商贸公司法定代表人魏某、某县供销合作社联合社曹某送达《敬告函》，要求解除与某商贸公司签订的合同。截至目前，第三个合同年度（2018年3月28日-2019年3月27日）租金，某家具城尚未向某商贸公司交纳。

某县某家具城二店（以下简称某家具城二店）经营者与某家具城经营者同为李某，经国家企业信用信息公示系统查询显示，某家具城二店工商登记状态为“存续（在营、开业、在册）”，经营场所为某县无城十字街（某县供销合作社联合社大楼三层）。本案中，某商贸公司聘请律师处理诉讼事宜花费律师代理费4000元，未申请保全。一审法院认为，依法成立的房屋租赁合同对当事人具有法律约束力，当事人均应诚信、全面履行各自的合同义务。关于案涉《房屋租赁合同》是否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中未约定某家具城单方解除合同的条件。某家具城所主张的因某商贸公司未能协助其增设一楼户外广告牌、保持一二三层通道畅通等行为导致己方营业额大幅下降等方面的解除合同的理由，并非双方合同约定的某家具城可以解除合同的条件，也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以行使法定解除权的情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案某家具城通知解除合同的情形。故而，本案中某家具城以《敬告函》等方式通知某商贸公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力。案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的履行也不存在法律上或事实上的障碍，能够继续履行。某商贸公司与某家具城签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现某家具城迟延履行租金给付义务，构成违约。因而，某商贸公司主张某家具城给付2018年3月28日-2019年3月27日房屋租金239667元、违约金20000元及律师费4000元的诉讼请求符合合同规定，于法有据，应当依法予以支持。根据双方合同约定，2018年3月28日-2019年3月27日房屋租金239667元，某家具城应于2018年3月27日前一个月内给付，现某家具城未能依约给付，某商贸公司要求某家具城承担以239667元为本金、按银行同期贷款利率计算的迟延支付租金利息并无不妥，但该利息应自2018年3月28日起算。某商贸公司在本案中未申请保全，故对其有关保全费的主张，不予支持；某商贸公司要求某家具城二店对上述款项承担连带责任，未能提供证据支持其观点，根据合同相对性原则，对其要求某家具城二店承担连带责任的相关主张，不予支持。一审法院判决：一、某家具城于判决生效之日起十日内给付某商贸公司房屋租金239667元及自2018年3月28日起至判决确定给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；二、某家具城于判决生效之日起十日内给付某商贸公司违约金20000元、律师费4000元；三、驳回某商贸公司其他诉讼请求。

二审法院认为：一、某家具城上诉称其已于2018年3月28日前与某商贸公司达成终止租赁合同的合意，其撤离承租场地，非属单方面解除合同，但现无充分证据证明某商贸公司业已同意解除案涉租赁合同，故对某家具城的该节上诉理由，不予采信。某商贸公司虽否认收到某家具城于2018年5月份向其发出的敬告函，但某商贸公司法定代表人在一审庭审中自认某家具城于2018年3月25日从商场腾退之时对其进行了口头告知，对该部分事实予以确认；二、关于某商贸公司是否存在违反合同义务行为的认定，因双方签订的租赁合同中并没有对某商贸公司负有保持一二三层通道畅通的义务作出约定，某家具城上诉称某商贸公司违反该项义务，缺乏依据。作为出租人的某商贸公司对租赁物确实负有维护和管理的责任，但某家具城没有对某商贸公司存在怠于履行这一责任的行为进行具有针对性的举证，故对其该节上诉理由不予采纳。三、某家具城单方搬离租赁房屋系以自己的行为表明其不再履行租赁合同，属于违约行为，并不符合合同法规定的解除合同的条件，不具有单方解除合同的效力。某商贸公司作为出租人有权据此解除合同，但某商贸公司仅起诉要求某家具城支付租金及相应损失，没有提出解除合同的诉讼请求，鉴于某家具城不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，故租赁合同的目的已无法实现。根据公平原则和诚实信用原则，依据现有证据及双方陈述以某商贸公司明确知晓某家具城搬离租赁房屋并通过维修门锁可以并能够实际控制租赁房屋的日期即2018年3月25日作为判断合同事实解除以及衡量双方责任与过错的时间点。在某商贸公司知晓某家具城搬离承租场地且不准备继续履行合同的情况下，负有减少租金损失继续扩大的义务，寻求将租赁物继续出租他人或自行使用，不应放任房屋的空置状态一直持续。自某商贸公司已明确知晓某家具城搬离承租场地后，其在本可采取合理措施防止损失扩大的情况下放任损失发生，实属不当，故对某商贸公司要求某家具城支付第三个合同年度租金的诉讼请求，不予支持。考虑到某家具城单方违约的行为确实给某商贸公司造成损失，根据租赁物所在地的周边市场情况、剩余租期的长短以及承租人的过错等多方面因素，酌定从某商贸公司知晓某家具城搬离承租房屋之日起，某家具城赔偿某商贸公司3个月合理寻租期的租金损失。现酌定某家具城赔偿违约金和损失合计59916.75元（239667元÷12×3=59916.75元）。关于某商贸公司主张某家具城支付其律师费4000元，因该诉讼请求符合合同约定，应予以支持。关于某商贸公司要求某家具城支付其保全费的主张，因该笔费用并未实际发生，故不予支持。       

二审判决：一、撤销一审判决；二、某家具城于判决生效之日起十日内给付某商贸公司违约金59916.75元、律师费4000元；三、驳回某商贸公司的其他诉讼请求。

典型意义：承租人单方行使解除权应当具有法定事由或是符合约定情形，否则于其单方行为作出之时并不发生解除合同的效力。承租人在租赁期限届满前搬离租赁房屋，以自己行为表明不再履行租赁合同，并自愿承担违约损失的，出租人如果已能够实际控制租赁房屋，即使其不同意解除合同，鉴于该合同义务性质不适宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，法院可以出租人能够实际控制租赁房屋的日期作为判断合同事实解除以及衡量双方责任与过错的时间节点。出租人在知晓承租人搬离承租房屋且不准备继续履行合同的情况下，负有减少租金损失继续扩大的义务，寻求将租赁物继续出租他人或自行使用，不应放任房屋的空置状态一直持续。出租人没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

案例六

6、梁某与温州某公司、黄某建设工程施工合同纠纷案件

黄某长期以温州某公司的名义对外承接工程，经营模式为自筹资金、自负盈亏、自行组织施工，温州某公司向其收取管理费用。其间，黄某因承包上述工程需要，多次向温州某公司借款。梁某在此期间与黄某合作了温州市某大酒店工程、河南某小区项目，梁某承包其中水电工程。2011年，黄某与梁某共同参与接洽某商业住宅及国际商业广场一标段项目工程，因需要向某房地产有限公司缴纳工程保证金，在黄某的要求下，梁某分别于2011年5月3日向黄某的账户转账1000000元、2011年7月4日向黄某的账户转账1000000元、2011年8月12日向黄某的账户转账2000000元，其中黄某归还梁某500000元。黄某收取上述款项后，向梁某出具了付款凭证，用途为某省某房地产开发公司安装保证金，并由温州某公司作为工程保证金一并汇入某房地产公司账户。2011年9月8日，温州某公司与某房地产公司签订了《建设工程施工合同》，约定由温州某公司承建某房地产公司开发的某商业住宅及国际商业广场项目一标段工程。合同约定的开工日期为2011年9月20日，竣工日期为2013年3月13日。工程开工后，黄某以温州某公司某商业住宅&商业广场工程项目部的名义对外开展经营活动，并将其中水电工程交由梁某进行施工。2015年7月20日，黄某以温州某公司某商业住宅&商业广场工程项目部的名义与梁某签订《水电分部工程承包协议》，协议第七条约定“本工程由乙方（梁某）提供现金共计350万元的前期垫款，甲方（温州某公司某商业住宅&商业广场工程项目部）支付乙方前期垫款月利息1.6%的利息，自收到之日按月支付”，同时约定“到2015年6月30日至本金和利息计算如下：100万元×1.6%×49月=78.4万元；100万元×1.6%×47月=75.2万元；150万元×1.6%×46月=110.4万元”。某商业住宅及国际商业广场项目一标段工程反复停工，至今尚未竣工。梁某因索要款项未果，遂诉至法院。另查明，2013年2月6日，黄某因某商业住宅&商业广场工程资金周转，向温州某公司借款1000000元。2017年6月26日，温州市中级人民法院判决将某房地产公司返还温州某公司的5000000元，全部抵扣了黄某所欠温州某公司的借款利息。黄某庭审中述称保证金在工程开工之前就交了，梁某参与了工程投标；在某商业住宅&商业广场工程一标段项目工程中实际投入1.4亿，温州某公司没有投入资金，目前为止还没有缴纳管理费；项目部章由其掌握，其是项目部负责人；其和梁某口头约定工程保证金各交各的；停工期间，其与某房地产公司协议多次，某房地产公司同意支付保证金利息，其也与梁某签订协议，约定了利息。梁某庭审中陈述，其和黄某是朋友也是合作关系，涉案工程需要保证金30000000元，黄某提出其中10000000元需要其承担；其给黄某3500000元时项目还没有开始做；工程现在停工，保证金需要温州某公司去要，其要不到；其所承包的工程尚未施工完毕，工程款没有全部结算；不在本案中主张黄某承担责任。黄某以温州某公司某商业住宅&商业广场工程项目部的名义，与梁某签订《水电分部工程承包协议》，因梁某不具有相应施工资质，故以上协议违反法律法规禁止性规定，应为无效。一审判决驳回梁某的诉讼请求。

二审法院认为，二审中，本案争议焦点为:一、黄某受领350万元及与梁某签订《水电分部工程承包协议》是否系代表温州某公司作出；二、梁某与温州某公司是否存在借贷关系；三、温州某公司是否负有向梁某返还款项及支付利息的义务。

关于争议焦点一。根据本案中当事人提交的证据及黄某与温州某公司的陈述，一审法院认定黄某与温州某公司之间系挂靠关系，并无不当。在黄某接洽案涉工程时，梁某即已参与，并应黄某要求交纳了部分保证金，该保证金梁某直接转账至黄某账户，由黄某向其出具领款凭证。根据温州某公司对梁某的任命书，黄某仅为案涉工程技术负责人，梁某未提交证据证明温州某公司曾授权黄某接洽工程、领取保证金、签订协议，因此梁某认为黄某以上行为系实施职务行为的主张，不能成立。又因梁某与黄某在案涉工程之外存在多次合作关系，从双方经济及业务来往看，梁某应当知道黄某系挂靠温州某公司承揽工程，黄某的上述行为对梁某并不构成表见代理。对梁某认为黄某系代表温州某公司受领350万元及签订《水电分部工程承包协议》的主张，不予支持。

关于争议焦点二。民间借贷合同是实践合同，该合同的生效要件必须包括借款双方有借款的合意及款项的实际交付。梁某向黄某交付了款项，黄某出具相应领款凭证，注明用途为安装保证金；此后，黄某又以案涉工程项目部的名义与梁某签订《水电分部工程承包协议》，约定350万元为前期垫款，均无法证明梁某与黄某或温州某公司之间存在借贷的合意。故此，对于梁某认为其与温州某公司之间存在借贷关系的上诉主张，不予支持。

关于争议焦点三。因梁某经法院释明后坚持认为其与温州某公司之间系借贷关系，但经审理查明温州某公司与梁某之间并不是借款关系，梁某主张温州某公司返还借款本金及支付利息的请求，无事实及法律依据，不应予以支持。二审维持了原判。

典型意义：合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。本案例结合最高人民法院指导意见精神，依照法律规定，综合具体案情，严格审查表见代理构成要件，审慎认定表见代理行为，对同类型案件具有一定参考借鉴意义。