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寻找双方当事人的平衡点

日期:2019-03-22    阅读次数:    字体:[] [] []    保护视力色:       

这是一件因拖欠物业费而成讼的物业服务合同纠纷案件。

物业公司将拖欠物业费的业主诉至法院,诉请判令业主给付物业公司物业费6239.85元、滞纳金795.97元,同时承担本案全部诉讼费用。

考虑该案诉讼标的较小,双方也都持积极的态度表示愿意进行诉前调解。调解员分别组织双方或单方进行了三次调解。

双方差距及争议焦点:业主对物业公司因多年未交物业费、长期不通知业主的做法表示不满的同时提出时效问题,但愿意交纳减去时效和房屋出售后的部分,物业公司对此没有认可;在时效上,物业公司认为收费员通知了房客就等于通知了业主,业主不同意此说法。

然,物业公司在调解员尚未拿出最终和解方案之前,突然提出不愿继续诉前调解,也没有说明原因。调解员分析可能是两个因素造成:一是业主没有所提供产权出售的证据,只是口头或单方书面提出,物业公司不相信;二是双方交费数额差距较大(6239.85&2458.73元),物业公司感觉诉前调解无望,干脆开庭或诉中调解;三是诉讼时效这块,物业公司尚未能找到有效证据。

对此,调解员及时给予了以下指导:联系业主,将物业公司不愿继续诉前调解的情况如实告知,同时指出:1.调解不成也得将房屋出售的合同或产权证备好提交,以便开庭时出示,否则该房“已经出售”得不到法庭支持;2.主动与物业公司取得联系,取得谅解,缩小交费差距,该案如果开庭判决应该对业主是不利的,至少是滞纳金、案件受理费加在一起还得多承担几百元。

业主听从了调解员的建议,当日下午主动联系了物业公司,双方坐在一起协商交费数额,并在互谅互让的基础上,物业公司给予打折优惠,业主一次性缴纳物业费3800元,物业公司放弃滞纳金及诉讼费的诉求,撤诉。

调解员感悟:

物业公司与业主之间本应是个相互追求长久利益,建立起相互信任、相互理解、权利义务相互对等的良好关系。物业公司以为业主提供管理和服务而获得生存,业主在享受了物业公司的管理和服务的同时,理应按时按量足交物业费,业主不能已经享有权利而否定自身的义务,而是只有尽到义务后才能享有对应的权利。对于物业公司,在尽到义务后才享有收费的权利;对于业主,在履行交费义务之后才享有被服务的权利。双方如有误解亦应客观、理智的沟通,化解矛盾,包括走法律途径。

就本案而言,物业公司在物业费收取过程中不能只简单通知房客,在该户多年未交物业费、明知该房出租多年的情况下,还应积极联系业主,如果联系不上业主,也应保留催交证据以确保时效;业主在调解过程中,调解员多次催促其拿出房屋出售合同,但其就是不拿出来或拿不出来,该房到底有无出售也是个问号。这就要求调解员在诉前调解过程中,要执着地坚持、把握好诉前调解大方向,见机行事,拿捏准确,点明各自的权利义务,指出各自应当注意的问题,寻找出他们之间的平衡点,提出有力建议,促使双方和解。

比如,业主提出:与房客有租赁合同,这份合同上第四条载明:……物业管理费、水电费等一切费用由房客按实支付……。对此,调解员向其指出,该租赁合同并没有明确房客向“物业公司”按实交纳,另外业主与房客的租赁合同是约束你们租赁双方的,不能对抗其他人,亦不能对抗物业公司,因为这份租赁合同上并没有物业公司的签章认可,你们双方也没有向物业公司备案得到物业公司的认同。这一番话,说得业主频频点头称是,并说在法院又学了一招,会在今后的房屋租赁合同中一定加以重视并明确。

再如,物业公司突然提出不愿再继续诉前调解的时候,调解员没有放弃,认为该案的矛盾点很清晰且不是十分尖锐,业主拖欠了物业费固然有错,但物业公司在收费过程中也有不到位的情况。此时,调解员指导业主主动联系物业公司,谈出自己过错所在,切不可指责物业公司采取的诉讼维权之行为,以取得物业公司的谅解。这一招果然奏效,双方平和地坐在一起,重新商谈了交费数额,物业公司高姿态地给予优惠,业主当即一次性交清。

诉前调解案件,对于调解员来说,并非需要存储大量、广泛的法律专业知识,但基本的法律常识必须有所掌握,这样方能在诉前调解活动中游刃有余,找出双方的异同点,给出双方均能接受的、最优化的建议,促使双方和解。调解员对于“公说公有理,婆说婆有理”双重夹击的局面,只要坚持了依法、以情、以理,相信会有一个当事人双方均满意的诉前调解成立的结果。

(作者:芜湖经开区人民法院 刘向文  编辑:朱蕾