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以房抵债协议若系实践性合同,则物权发生转移的,合同才生效,否则不生效

日期:2018-10-15    作者:宋代友    来源:南陵县法院    阅读次数:    字体:[] [] []    保护视力色:       


基本案情:20073月某日,杜原与常枫公司签订了《承包协议书》,约定常枫公司将其开发建设的常枫1号综合楼、常枫大厦水电及安装工程交由杜原承包施工。之后,杜原进行了施工。经双方结算,常枫大厦工程款为1370207.45元,常枫1号综合楼的工程款为438687.15元。

常枫公司已付杜原工程款123万元。20103月某日,杜原与常枫公司签订两份《商品房买卖合同》,约定杜原购买常枫公司的常枫大厦6A9A商品房,价款分别为479564元和488822元。该房款用作常枫公司欠杜原的工程款折抵;该《商品房买卖合同》办理了备案登记;该两套房屋至今没有实际交付,且现由他人占用。

常枫公司将杜原诉至法院,要求返还杜原其多支付的款项389491.4 (1370207.45+438687.15-1230000-479564-488822)。杜原辩称,案涉二份《商品房买卖合同在性质上实系以房抵债协议,但常枫公司一直未按该合同约定将6A9A两套房屋作实际交付,且至今没有办理权属过户手续,故抵债未成功,其对常枫公司享有的工程款债权没有消灭,因此,常枫公司没有多支付工程款。

裁判结果:驳回杜原南陵县常枫房地产开发有限责任公司的诉讼请求。

裁判理由:以房抵债协议是诺成性合同还是实践性合同,目前我国法律及司法解释均没有作出明确规定,但在司法实践中,两种认定都有。鉴于案涉抵债房屋早已被案外人长期占有使用,继续履行客观上存在困难甚至无法实现,法院认为案涉《商品房买卖合同》宜作实践性合同认定。而实践性合同的生效标准是物权是否发生转移,发生转移的,合同生效,否则不生效。本案中,用于抵债的两套房屋的物权至今没有发生变动,故具有以房抵债性质的《商品房买卖合同》不发生法律效力,从而导致杜原对常枫公司享有的工程款968386元的债权没有消灭。所以,常枫公司以此为由主张其多支付杜原相应数额的工程款无事实根据。

(作者:南陵县法院 宋代友 编辑:朱蕾)

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